40多年房地产市场风云变幻，岁月奔流。而产业地产作为其中重要的一员，也随之经历着诞生、崛起、爆发、整顿、探索推进的艰辛进程。
产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展相结合的商业模式，以产业为依托，地产为载体，有着提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。
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产业园区示意图
目前而言，纵观各地产企业，尽管各家都推出“独特”的产业地产商业模式，但究其背后的资本运作逻辑，提取其运营精髓，可总结为四大模式。
一、以产业物业开发租售为主的地产开发模式
这类型的开发运营模式，一般跟住宅、商业地产一样，走拿地、建设、销售或租赁的流程，周而复始地滚动循环。
盈利方式
1.物业出售
即出售产业物业获取利润。物业租售比一般维持在2:8左右。
2. 物业出租
即通过地产开发商自持的方式，对物业进行出租获取租金收益。
3. 提供服务
即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务，进行盈利。
代表企业：联东u谷
作为产业地产的头部企业之一，联东集团曾提口号：地产看万科，产业看联东。可见其在产业地产业内的信心与地位。
从运营模式看，联东是一个典型的产业地产开发商，主要开发产业综合体、总部综合体，再通过租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获得开发利润。
联东u谷实景图
二、以ppp为主的产业新城开发商模式
这类型的开发运营模式主要是，通过寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，以产业新城的建设来帮助政府实现地域经济的快速发展，同时再获取廉价土地，实现互帮互赢。
运营模式图例
盈利模式
1.土地一级开发盈利
包括土地出让、产业新城运营的税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入等在内的土地一级开发收入来源。
2.土地二级开发盈利
房地产开发销售、招商引资、后期产业服务和园区管理等收入来源。
代表企业：华夏幸福基业
一直以来，华夏幸福基业都以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区 地产”作为盈利模式。选址多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
华夏幸福产业新城ppp模式
三、以双轮驱动为主的产业投资商模式
这类型的产业地产运营模式，由产业投资商向社会资本募集园区开发基金。该基金不仅会投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还将投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。
盈利模式
1.园区业务收益
即通过出让园区土地、租售产业物业获取收益；
2. 投资企业收益
即前期利用产业投资基金或物业入股的方式孵化、培育成长型企业，待孵化企业被并购或上市后，通过分享企业成长的红利来获得资本增值，形成既当“房东”又当“股东”的盈利模式。
3. 基金管理收益
即管理发行的产业投资基金，收取基金管理费的收益。
代表企业：张江高科
张江高科，可以说是产业地产业内实实在在做“园区 投资”的少数几家企业之一吧。作为中国产业园区领域“房东 股东”模式的旗帜标杆，其开辟的“从赚土地的钱到赚产业的钱”之路，是市场投资型产业中可持续性发展的重要体现。
张江集团的资源整合和专业服务
在运营模式上，张江高科提出以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。
四、提供产业综合服务平台，服务全生命周期的运营模式
这种类型产业地产运营模式，针对入园企业搭建综合服务平台，为企业提供全方位服务体系，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。
盈利模式：
1. 产业销售盈利
住宅产品、部分的商业产品直接销售，总部楼、产研大厦等产品部分直接销售。
2. 物业租赁收益
持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。
3. 持有物业资本化收益
针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。即，股权收益。
代表企业：天安数码
从1990年开始，在深圳开发首个天安数码城，由于其优异的地理位置，促使天安数码城极速发展，成了深圳甚至全国产城综合体的祖师爷。
多年以来，天安数码已形成以创新企业生态圈的开发及运营为核心，以智慧空间和金控平台为两翼的业务发展模式，专注于为企业全生命周期孵化及培育，打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境。
天安数码城的业务布局
产业地产的运营模式都不尽相同的资本运作逻辑和盈利方式，各个模式之间没有优劣之分，只有适合不适合。产业地产的开发建设，需要根据自己的资源、能力状况，选择适合的运营模式。
当前的产业地产仍在探索发展阶段，未来将会迎着挑战，阔步向前，迈向更为成熟的发展之路。